양도소득세자동계산

 

 

양도소득세와 양도소득세 계산법에 대해서 살펴보겠습니다.

 

 

양도 소득세란 토지나 건물 등의 자산이나 기타 재산의 소유권을 양도할 때 생기는 양도 소득에 대한 조세에요. 

 

양도 소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요한 경비 (취등록세, 법무사비용, 중개수수료 등)을 차감한 뒤 장기보유 특별공제와 기본 공제를 한 후 금액에서 세율을 적용해 양도 소득세를 산출합니다. 

 

그 산출된 금액에서 양도소득세율에 따라 지방소득세 10%를 가산하면 총 부담할 세액이 되지요. 

 

국세청 홈택스 홈페이지에는 양도 소득세 자동계산기 프로그램이 있으니 활용해보세요. 

 

 

1가구 2주택 양도소득세 자동계산도 가능하니깐 많이 유용하세 사용됩니다.

국세청 양도소득세 자동계산 화면

 

 

양도세가 고민인 분을 위한 8가지 해결방법

 

양도소득세 비과세 요건을 잘 알면 부담되는 양도세 어떻게 하면 줄일 수 있을까요? 

 

알면 돈이 되는 부동산 양도 시 절세 포인트 8가지 잘 챙기셔서 새는 돈 잡으세요.

 

 

1.주택처분순서, 양도차익이 큰 주택을 가장 나중에 처분하세요. 

 

다주택자라면 ‘1세대 1주택 비과세’를 활용하는 전략이야 말로 가장 큰 절세방법이에요. 

 

즉, 양도차익이 커서 양도소득세가 제일 많이 나올 것으로 예상되는 주택을 가장 나중에 매각하여 1주택 비과세를 받는 것이 매우 유리한 것이죠. 

 

2.일시적 2주택은 비과세, 주택 취득부터 3년 내 기존 주택을 양도하세요. 

 

최고의 절세야 두말할 것도 없이 세금을 안내는 것.

즉, 비과세이죠. 

 

이러한 비과세 대상의 대표적인 경우가 일시적인 1세대 2주택이에요. 

 

국내에 1주택을 소유한 1세대 (주민등록등본 상의 가족 모두)가 기존에 가지고 있던 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우를 말하는 건데요. 

 

 

다시 말해 다른 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존에 가지고 있던 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 된답니다.

 

3.감면 대상 부동산인지의 검토해 보세요

 

여러 가지 양도세 과세특례가 있지만 대표적인 것으로 4.1부동산 대책에 의한 감면이 있어요. 

 

신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자로부터 매입하는 주택으로서 ‘취득가액이 6억원 이하이거나 주택의 연면적(아파트는 전용면적)이 85제곱미터 이하인 주택’을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 주택공급업체와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함해요)한 경우

 

해당 주택을 취득일부터 5년간 발생한양도차익에 대하여는 양도소득세의 100% 상당하는 세액을 감면해 줍니다.

 

4.상가 겸용 주택일 경우, 주택으로 간주해요 

 

 

상가와 주택이 함께 있는 겸용주택의 경우 양도소득세법에서는 주택면적이 상가면적보다 크면 전체를 주택으로 간주해요. 

 

 

공부상의 용도는 상가가 주택보다 크지만 실제 사용용도는 주택이 더 크다면 공부상 용도로 변경하거나 실제로 주택으로 사용한 사실을 입증하면 1세대 1주택 혜택을 받을 수 있어요.

 

5.처분시기를 고려합니다

 

일반적으로 양도소득세는 양도차익에 대하여 6~38%의 세율이 적용됩니다. 

 

그러나 부동산의 보유기간이 2년 미만일 경우 무조건 40%의 세율이 적용되며, 1년 미만의 경우 50%의 높은 세율이 적용될 수 있으니 주의 해야겠죠? 

 

또한 같은 연도(1.1~12.31)내에 처분한 부동산들은 합산해서 높은 세율이 부과될 수 있으니 처분시기를 조절할 필요가 있어요. 

 

또한 세법에서는3년 이상 보유한 부동산의 경우 10%, 4년 이상 보유한 경우 12%, 4년 이후부터는 1년 단위로 3%씩 추가로 ‘장기보유특별공제’를 해 주고 있어요. 

 

따라서 최장 10년인 경우는 30%의 장기보유특별공제율 적용으로 양도소득세를 절약할 수 있습니다. 

 

한편,1세대 1주택이지만 양도소득세가 과세되는 고가주택은 최대 80%까지 장기보유특별공제를 적용해 줍니다.

 

 

6.신고기간을 놓치지 마세요 

 

부동산을 양도하는 경우 양도 일이 속하는 달의 말일로부터 2월 이내

(즉, 8월달 중에 양도한 경우에는 10월말일 까지)에 양도세 신고를 해야 합니다. 

 

이렇게 기한 내에 신고납부를 놓치게 되면 세법상 의무불이행으로 인한 가산세가 부과되요.

 

따라서 기한 내에 신고를 하는 것이 불필요한 세금 부담을 줄일수 있는 방법임을 꼭 명심 해야겠죠?

 

7.증빙을 빠짐없이 챙기세요

 

부동산의 취득이나 양도에 직접 관련된 비용도 실제 지출된 사실이 관련 증빙에 의해 입증되면 공제를 받을 수 있어요. 

 

따라서 취득 당시 가액, 법무사 비용, 취득세와 농어촌특별세, 등록세와 교육세, 취득과 양도시의 부동산 중개수수료, 샤시설치비용, 발코니확장비용 등의 경우 세금계산서나 영수증 등을 잘 챙겨 두어야 합니다.

 

 

8.배우자에게 증여하여 취득가액을 높이세요

 

 

취득 당시에 비해 가격이 많이 오른 부동산을 배우자에게 증여(배우자 간 증여공제 6억원 적용)해서 취득가액을 높이는 전략이 있어요.

 

이는 증여 후 5년 간은 보유해야 효과를 볼 수 있어요. 

 

최근 집 한 채를 처분하려고 해도 양도소득세 부담을 우려해 쉽게 처분하지 못하는 경우가 많습니다. 

 

세법이 강화돼 집을 두 채 이상 가진 다주택자라면 양도세 문제가 더욱 심각합니다. 

 

그런데, 다주택자라도 ‘이 요건’에 해당하면 양도세가 크게 감면된다고 합니다. 

 

과연 어떤 조건일까요? 사례를 통해 알아보겠습니다.

 

 

최근 집값이 오르면서 각종 규제가 강화되고 있는 서울시내 아파트.

 

 

<사례>

 

피부과 의사인 나감면씨는 서울 강남과 동작구 노량진에 아파트를 갖고 있다. 

 

나씨의 배우자는 경기도 성남시에 다가구주택을 1채 보유 중이다. 

 

나씨는 1가구 3주택자인 셈이다. 

 

이 중 노량진 아파트는 59㎡(이하 전용면적)로 1999년 12월18일 노량진재개발사업조합으로부터 직접 분양받았다. 

 

당시 분양가격은 2억5000만 원이고 계약금은 이미 모두 납부했다. 

 

이 주택의 사용승인일은 2001년 4월15일. 나씨는 잔금을 2001년 7월15일 모두 냈고, 잔금일 이후 현재까지 이 주택을 전세 놓았지만 임대주택사업자로는 등록하지 않았다.

 

나씨는 올 11월 노량진 아파트를 팔려고 하는데, 현재 시세가 5억원인 이 집을 팔면 장기보유특별공제도 적용받지 못하고 세금도 20%포인트 중과된다고 한다. 

 

과연 나씨가 내야 할 양도세는 어느정도일까.

 

 

나씨가 소유한 노량진 아파트는 양도세가 얼마나 될까.

“노량진 소재 아파트를 양도하면서 걱정을 많이 했지만, 나씨가 내야 할 양도세는 3314만500원으로 전체 자산 규모로 볼 때 감당할 수 있는 규모입니다.

 

나씨가 납부해야 할 양도세

 

3주택자여서 ‘세금 폭탄’ 맞을 각오를 하고 있었던 나씨 입장에선 생각보다 금액이 적은데요. 

 

원칙적으로 나 씨는 조정대상지역인 서울의 3주택자로 중과세율을 적용받습니다. 

 

하지만, 나씨 소유의 노량진 아파트는 조세특례제한법 제99조에 따라 양도세가 감면되는 ‘신축주택’에 해당해 중과세 대상에서 배제된 것인데요. 

(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제5호).

 

여기서 말하는 신축주택이란 조세특례제한법에 따라 1998년 5월22일부터 1999년 6월30일에 준공한 집을 말합니다. 

 

이 집은 현재 기준으로는 옛날 아파트이지만 ‘신축주택’이라고 한 것은 법 제정 당시 용어를 따른 것입니다. 

 

따라서 나씨는 일반세율 35%만 적용받으며, 장기보유특별공제(15년 이상 보유시 최대 30%)도 적용받을 수 있습니다.”

 

나씨는 

 

①취득일 및 양도일 현재 거주자이며 

 

②해당 주택은 국민주택으로 신축주택 취득기간인 1999년 12월18일에 재개발사업조합과 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였으며 

 

③재계약분이 아니고 

 

④매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 없으며 

 

⑤주택의 면적은 59㎡ 이고 양도가액이 5억원이므로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부할 당시 고가주택(면적이 165㎡ ·양도가액이 6억원 초과인 주택)에 해당하지 않기 때문에 5가지 감면요건을 모두 충족하고 있습니다.”

 

 

최근 5년 이내 준공한 신규 주택을 양도할 때 세금은.

세법은 법이 만들어질 당시의 부동산 경기 흐름을 타게 됩니다. 

 

법을 잘 살펴보면 현재 자신이 살고 있는 주택의 준공 시기, 구입 시점 등에 따라 세금 혜택이 주어지기도 하는데요. 

 

1997년 IMF 외환위기로 아파트 미분양 사태가 발생했습니다. 

 

주택 경기는 극도로 침체된 시기였는데요. 

 

 

정부는 부동산 시장을 살리기 위해 일정 신축주택 취득기간을 설정해 이 기간 동안 주택을 매도·매입하는 경우 양도세 등을 감면해 주는 정책을 펼쳤습니다. 따라서 이 당시 분양받은 집은 소득세 감면 혜택이 있습니다.

 

하지만 최근에는 집값이 계속 뛰고 있습니다. 

 

정부는 양도세를 중과하는 등 주택 시장을 통제하는 정책을 펼치고 있습니다. 

 

나씨처럼 조정대상지역 내 3주택자인 경우 2018년 4월1일 양도분부터는 기본 세율에 20%포인트가, 2주택자라면 10%포인트가 더 과세됩니다. 

 

또 장기보유특별공제도 적용되지 않아 실제 납부할 세금을 계산하면 1억3000여 만원입니다. 

 

감면 혜택을 받을 때와 비교하면 3배 정도 차이납니다.